تتميز سوق العقارات في تركيا بوقوعها في موقع استراتيجي، وتراثها الثقافي، والحوافز الحكومية، مما يجعلها نقطة محورية للمنطقة رغم التقلبات الاقتصادية.
على الرغم من التحديات، تُشير المشاريع البنية التحتية وتجديد الحضر في تركيا، البلد الذي يقع بين أوروبا وآسيا، إلى أفق واعد للاستثمارات العقارية.
أنقرة — تركيا مرتبطة بالمنطقة والعالم عبر الطرق والسكك الحديدية والبحر والجو مع وجود اتصالات بأكثر من 342 وجهة في 121 دولة وتغطية لـ 16 منطقة زمنية في نفس اليوم عبر الشركات الجوية المحلية فقط.
قطاع السياحة والترفيه في تركيا، جنبًا إلى جنب مع موقعها الجغرافي بين أوروبا وآسيا، يجعلها تقليدياً بلدًا جذابًا للاستثمار في العقارات. الاستقرار السياسي والآفاق الاقتصادية المتوقعة يساعدان في جذب الاهتمام الأجنبي والطلب المحلي على الأصول العقارية السكنية والتجارية.
يجد المستثمرون الشرق الأوسط، على وجه الخصوص، أسعار العقارات المعقولة نسبياً، والمناخ المواتي، والجاذبية التاريخية والثقافية لتركيا جذابة للغاية.
اسطنبول، أنطاليا، إزمير، بورصة، وبودروم تقود تقليديا في عمليات شراء العقارات، مع اسطنبول تكون نقطة ساخنة للعقارات الفاخرة، وفقًا لشركة إندكسا، منصة تركية تقدم قيم العقارات والتحليل.
الأخبار غير المشجعة هي أن الظروف الاقتصادية الهشة وانخفاض العملات أثرت على ديناميات السوق، مع تجربة قطاع العقارات فترات من التطور السريع تليها فترات من الانخفاض الحاد.
استهداف رفع أسعار الفائدة إلى 45 في المئة من قبل البنك المركزي لجمهورية تركيا (CBRT) يهدف إلى استقرار الليرة، مع نجاح ضئيل حتى الآن. تسعى الحكومة التركية أيضًا إلى تسهيل اللوائح المتعلقة بالاستثمار الأجنبي وتشجيع تدفق الأموال إلى القطاع، مبذلة قصارى جهدها لإبقاء القطاع في مقدمة اهتمام المستثمرين.
تشمل هذه الجهود تبسيط الإجراءات البيروقراطية لشراء العقارات للأجانب لجعلها أكثر كفاءة وشفافية، بما في ذلك عملية شراء بحد أقصى لمدة أسبوع وتقديم الجنسية مقابل استثمارات كبيرة في العقارات.
قال علي ساسيلاوغلو، مؤسس ومدير تطوير الأعمال في إي. إستيت، لتريندس: “لقد حولت الحالة الاقتصادية عملية شراء العقارات بين عامي 2023 و 2024 من الغرض الاستثماري طويل الأجل إلى دور أكثر قصرًا للاستثمار للأفراد الأجانب الذين يسعون لاقتناء عقارات لقضاء العطلات أو إقامة منزل التقاعد أو ببساطة البحث عن مكان للإقامة”.
“ونتيجة لذلك، تتحول تركيا إلى مواطن خصبة غير آمنة للمستثمرين الأجانب الذين لا يميلون إلى اقتناء العقارات لأغراض الاستثمار فقط. تنعكس آثار هذه الظروف في ارتفاع أسعار العقارات، نظرًا لارتفاع أسعار الفائ
دة.”
نيلاي ساريباي توركجاكال، وسيط في شركة بيتكوم للعقارات والترجمة والإنشاءات، قال إن سوق العقارات التركية معروفة بإمكانيتها للتقدير، مما يوفر عوائد إيجارية قوية وفرص إعادة بيع جذابة بأسعار أعلى. “تقدم مناظرها المختلفة أنواع سكنية مختلفة في كل منطقة ومدينة في تركيا، من الشقق الحضرية والفاخرة إلى الفيلات الساحلية والزراعية.”
تأثير العقارات للتضخم وانخفاض قيمة العملة
تجاوز متوسط التضخم 15 في المئة سنوياً لمدة خمس سنوات متتالية حتى عام 2021، قبل أن يقفز إلى متوسط 65 في المئة بين عامي 2022 و 2023، مما استنزف بشكل كبير العملة المحلية، وفقًا لأرقام رسمية من تركستات. اليوم، يساوي دولار واحد تقريبًا 32 ليرة تركية (TL)، مقارنة بـ 5.45 TL في مارس 2019.
لقد أحدث ربط الليرة التركية بالدولار الأمريكي الفوضى في تكاليف تمويل العقارات للشركات وأثر سلبًا على القدرة الشرائية المحلية والطلب على العقارات. زيادة في أسعار السلع أدت أيضًا مباشرة إلى زيادة تكاليف مواد البناء والعمالة، على حساب قطاع الإسكان. في ديسمبر 2023، ارتفع مؤشر تكاليف البناء (CCI) بنسبة 67.3 في المئة على أساس سنوي، بينما نما مؤشر المواد بنسبة 54.2 في المئة على أساس سنوي، وارتفع مؤشر العمالة بنسبة 112 في المئة على أساس سنوي.
يفضل المشترون الأجانب العملة والسياسات النقدية الأكثر استقرارًا لإدارة استثماراتهم بشكل أفضل، ومع ذلك، يميل التضخم العالي إلى جعل عمليات شراء العقارات أكثر جاذبية بسبب زيادة القوة الشرائية لحائزي العملات الأجنبية.
“تنطوي الاستثمارات العقارية على التزامات طويلة الأمد، ويفضل المستثمرون الأسواق التي تحمل مخاطر أقل من عدم الاستقرار الاقتصادي. تقلل الاقتصاد المستقر من احتمال حدوث تقلبات كبيرة في قيم العقارات”، كما قال ساسيلاغلو.
اقتصاد تركيا
نما اقتصاد تركيا بنسبة حوالي 4 في المئة في عام 2023، أبطأ من نمو الناتج المحلي الإجمالي السنوي بنسبة 5.5 في المئة في عام 2022، و 11.4 في المئة في عام 2021، وفقًا لأرقام صندوق النقد الدولي الأخيرة.
“أدت الإجراءات الأخيرة لرفع سعر الفائدة، وزيادة الضرائب، وتحرير بعض التدابير في القطاع المالي إلى تقليل المخاطر ورفع ثقة المستثمرين، مما قلل من الفجوات وتحسن من وضعية احتياطيات البنك المركزي”، وفقًا لصندوق النقد الدولي.
يتوقع صندوق النقد الدولي أن ينمو الاقتصاد التركي بوتيرة أبطأ حتى 3 في المئة في عام 2024، على الرغم من أن تقدير البنك الدولي يقترب من نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 4.3 في المئة.
في نوفمبر 2023، سجلت تركيا عجزاً في الميزانية الجارية بقيمة 2.72 مليار دولار، وأفادت وكالة بلومبرغ بأن عجز الميزانية للبلاد اتسع بنسبة تقريباً 900 في المئة في عام 2023، وصل إلى 46.5 مليار دولار مقارنة بمبلغ 4.74 مليار دولار فقط في عام 2022، وفقًا لوزارة الخزانة والمالية التركية.
طريقة واحدة لتعويض ذلك هي جذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية المباشرة، ويعتبر قطاع العقارات مناسبًا تمامًا لهذا الدور.
على مدى السنوات العشرين الماضية، جذبت تركيا ما يقرب من 240 مليار دولار من الاستثمارات الأجنبية المباشرة، مع تصريحات عن أن العقارات تشكل 62.5 مليار دولار من هذا المبلغ أو 26 في المئة من الإجمالي، وفقًا لموقع Property Türkiye. في عام 2023، جذبت البلاد أكثر من 7 مليارات دولار من الرؤوس الأموال. من المتوقع أن تتزايد تدفقات الاستثمارات الأجنبية المباشرة في عام 2024، ولكن السوق يشهد انحدارًا، كما يظهر ذلك من مبيعات المنازل في عام 2023.
مبيعات المنازل في عام 2023
وفقًا لموقع tuik.gov.tr، بلغ عدد المنازل المباعة في تركيا في عام 2023 ما يقدر بـ 1,225,926 منزلًا، مما يشكل انخفاضًا بنسبة 17.5 في المئة مقارنة بعام 2022. كانت إسطنبول تحتل النسبة الأكبر من مبيعات المنازل بنسبة 16.2 في المئة، مما يصل إلى 198,739 منزلاً. كانت أنقرة في المرتبة الثانية بنسبة 9.3 في المئة بإجمالي 114,432، وسجلت إزمير 65,465 منزلًا مباعًا أو 5.3 في المئة.
كان متوسط سعر المنزل حوالي 100,000 دولار بحلول أغسطس 2023.
وفقًا لموقع Invest Gate، تراجعت مشتريات العرب للعقارات في تركيا بنسبة 61 في المئة على أساس سنوي في نوفمبر 2023، لتبلغ حوالي 2,400 وحدة مقارنة بذروة بلغت 6,500 وحدة في ديسمبر 2022.
قالت شركة داماس العقارية المتواجدة في تركيا إن العراقيين يشكلون أكبر مجموعة من المستثمرين العرب، حيث اشتروا أكثر من 47,000 عقار خلال السنوات الثماني الماضية. يأتي الكويتيون، واليمنيون، والفلسطينيون في المرتبة الثانية، الثالثة، والرابعة على قائمة المشترين العرب، وفقًا لشركة العقارات التركية هانا.
في عام 2023، بلغ عدد مبيعات العقارات للأجانب 35,005، مما يشكل انخفاضًا بنسبة 481 في المئة على أساس سنوي، حيث قاد المواطنون الروس هذه المشتريات، تليهم الإيرانيون والعراقيون، وفقًا لـ Simply TR. كانت نسبة الروس تمثل حوالي 30 في المئة من مشتري الأجانب تليهم الإيرانيون بحصة سوقية بنسبة 12.3 في المئة والعراقيون بنسبة 5.5 في المئة.
فيما يتعلق بأسواق العقارات السكنية والتجارية:
في عام 2023، تقدر قيمة سوق العقارات السكنية في تركيا بنحو 89 مليار دولار، ومن المتوقع أن تصل إلى 168 مليار دولار بحلول عام 2029، مع نمو يبلغ 11 في المئة سنويًا بين عامي 2024 و 2029، وفقًا لشركة Mordor Intelligence.
في الوقت نفسه، كان من المقرر أن تتجاوز قيمة قطاع العقارات التجارية في تركيا 300 مليار دولار بحلول نهاية عام 2023. وقد ارتفعت الأسعار العقارية الاسمية بنسبة تزيد عن 50 في المئة بين عامي 2020 و 2023، مما أدى إلى مكاسب كبيرة للمستثمرين، وفقًا لموقع Property Türkiye.
التحفيزات التنظيمية التركية الموجهة للمشترين الأجانب:
“تساهم التنظيمات التي تخفف من متطلبات الأجانب للحصول على الجنسية التركية، وتقلبات الليرة التركية مقابل العملات الأخرى، وإعفاء ضريبة القيمة المضافة للأجانب في دفعة المبيعات”، كما قال مليح تافوكجوغلو، رئيس جمعية مقاولي الجانب الآسيوي في اسطنبول.
وبمزيد من التفصيل، خفضت تركيا رسوم شهادة الملكية في سجل العقارات من 2 في المئة إلى 1.5 في المئة للمشتري والبائع على حد سواء.
منحت إعفاء ضريبة القيمة المضافة لمشتري العقارات التركية الذين لا يعيشون في تركيا، ولكن فقط في حالة الشراء باستخدام العملات الأجنبية.
تم إلغاء رسم الطابع لـ “عقود الوعد بالبيع” الذي كان سابقًا 0.95 في المئة.
يكتسب هؤلاء المستثمرون والودائع الحصول على الجنسية التركية من خلال استثمار رأس المال الثابت بقيمة 500 ألف دولار أو الاحتفاظ بحد أدنى من 500 ألف دولار في حساب بنكي تركي لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات، مقابل الحد السابق من ثلاثة ملايين دولار.
الحد الأدنى للحصول على الجنسية من خلال الاستثمار العقاري يبلغ 400 ألف دولار.
العقارات السكنية التي تقدر قيمتها بأقل من 174,484 دولار معفاة من ضريبة الإقامة الفاخرة، وتخضع تلك التي تقدر قيمتها بين 174,484 دولار و261,726 دولار فقط لضريبة بنسبة 0.3 في المئة من المبلغ المتجاوز عن المستوى الأساسي.
الأشخاص الذين يمتلكون سكنًا واحدًا فقط لن يخضعوا لأي ضريبة عقارية، بينما لن يخضع أولئك الذين يمتلكون أكثر من سكن واحد لضريبة الإقامة الفاخرة على السكن ذو القيمة الأدنى.
“قانون الاستثمارات المباشرة الأجنبية في تركيا يوفر معاملة متساوية لجميع المستثمرين ويسمح بالتحكيم الدولي. ويمتلك اتفاقيات تشجيع الاستثمار وحمايته مع أكثر من 82 دولة”، قالت نيلي.
“من المتوقع أن يدعم جاذبية السوق استمرار التطورات البنية التحتية الجارية ومشاريع التجديد الحضري والتحفيزات الاستثمارية الحكومية. تحدد تركيا أهدافًا طموحة في مجموعة واسعة من المجالات البنية التحتية لعامي 2023 و 2024، الذكرى المئوية لجمهورية تركيا. من المتوقع في عام 2024 أن تواصل مبيعات السكن في تركيا أدائها القوي وتتجاوز 500,000 وحدة”، ختمت نيلي.